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Modelo de convenção de condomínio edilício

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO DO ___________

 

 

 

 

(Nome e qualificação dos proprietários), através do presente instrumento particular, na qualidade de proprietários das unidades autônomas do Condomínio denominado _________________, instituem a presente convenção de condomínio, nos termos dos artigos 1.333 e seguintes do Código Civil, que terá efeitos para todos os condôminos das unidades autônomas, seus herdeiros e sucessores a qualquer título, como segue:

 

 

 

 

Art. 1º - O Condomínio “................”, localizado nesta cidade, à Rua ..................................., será regido pelas disposições legais atinentes, em especial pela Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e pela presente Convenção, que regulará as relações condominiais, sob seus diversos aspectos e está assentado sobre o terreno com a superfície de ..........m² (........), situado..........., matriculado sob nº.......... do Livro 2-Registro Geral, no Registro de Imóveis.”

 

 

 

 

Art. 2º - Trata-se de um prédio com ..........pavimentos e um subsolo, com a seguinte composição: O SUBSOLO é composto de uma garagem, subterrânea, que contém cinco boxes de estacionamento, para veículos de porte médio, sendo que cada box constitui-se em unidade autônoma; os 1º, 2º, 3º PAVIMENTOS são compostos, cada um, de ......apartamento residencial. Nos fundos do terreno está edificado........... Existem ainda sobre o terreno........... O empreendimento esta submetido ao regime do Condomínio Edilício regulado a partir do artigo 1.331 do Código Civil, instituído em condomínio especial e individuadas as unidades autônomas na forma abaixo.

 

 

Das Unidades Autônomas

 

 

Art. 3º - O Condomínio “...........” é constituído de ............. unidades autônomas, destinadas a fins residenciais:

 

 

a)    (Tipo de unidade), situada na........, composta de .... pavimento, constituída de .........., com área real privativa de .....m² (por extenso), cabendo-lhe como fração ideal no terreno e nas demais coisas de uso comum e fins proveitosos o coeficiente de ???(fração ordinária ou decimal), sendo de utilização exclusiva da unidade autônoma a área do jardim com .......m², a área do quintal com ........m² e a base da edificação com ........m², no valor de R$ ................. (descrição para casas térreas ou assobradadas, onde há espaço no terreno de utilização exclusiva da unidade)

 

 

b)    .... continua com as descrições das demais unidades ......

 

 

BOX número ___ da garagem situada no subsolo, localizado junto às divisas oeste e norte, coma área privativa real de _____m², área real de uso comum de divisão proporcional de ____m², totalizando a área de _____m² e correspondendo-lhe a fração ideal de ______ do terreno e das coisas comuns.

 

 

Art. 4º - É vedado o fracionamento ou divisão física das unidades autônomas, salvo prévia autorização em assembléia geral e aprovação pela Prefeitura Municipal de _______.

 

 

Parágrafo único - A autorização, se concedida, o será em caráter precário, dependendo da ulterior aprovação do Município.

 

 

Das áreas comuns

 

 

Art. 5º - Constituem-se áreas e partes comuns do edifício, indivisíveis e inalienáveis destacadamente da respectiva unidade, além do terreno e das demais já expressamente enumeradas no § 2º do artigo 1.331 do Código Civil: ...................

 

 

Das quotas proporcionais para rateio das despesas

 

 

Art. 6º - As despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio serão rateadas proporcionalmente à fração ideal de cada condômino e cobradas mensalmente.

 

 

Parágrafo único - O atraso no pagamento da contribuição condominial sujeitará o condômino faltoso ao pagamento de uma multa de 2% sobre o valor da contribuição, mais a atualização monetária e juros de 1% ao mês, valores estes que deverão ser compulsoriamente cobrados pelo Síndico.

 

 

Dos boxes de garagem

 

 

Art. 7º - É vedada a alienação ou qualquer forma de cessão de posse de áreas de uso comum ou de parte acessória das unidades autônomas para pessoa estranha ao condomínio.

 

 

Parágrafo único - Por expressa previsão legal, contida no § 1º do artigo 1.331 do Código Civil, é permitida a alienação ou cessão de posse dos boxes de garagem para terceiros, não integrantes do condomínio.

 

 

Da administração do condomínio

 

 

Art. 8º - A administração do condomínio ficará a cargo de um Síndico, que poderá ser escolhido entre condôminos ou ser pessoa estranha, física ou jurídica.

 

 

Art. 9 - O Síndico será escolhido em assembléia geral, convocada na forma abaixo, e seu mandato terá a duração de dois (2) anos, podendo ser reeleito um número indeterminado de vezes.

 

 

Art. 10 - Ao Síndico compete a representação judicial e extra-judicial ao condomínio.

 

 

Art. 11 - O Síndico poderá contratar e demitir empregados que sejam necessários ao condomínio, autorizar despesas incluídas no orçamento, efetuar pagamento, abrir e movimentar contas em bancos.

 

 

Parágrafo único - Despesas não incluídas no orçamento do edifício ou que extrapolem o valor das cotas normais de contribuição condominial, somente poderão ser feitas uma vez autorizadas em assembléia geral com convocação expressa para esta finalidade.

 

 

Art. 12 - O Síndico prestará contas mensalmente ao Conselho Fiscal, que será formado por três condôminos e eleitos em assembléia geral.

 

 

Parágrafo único - Independentemente da prestação de contas ao Conselho Fiscal, cada condômino poderá exigir melhores esclarecimentos e a apresentação dos comprovantes das contas.

 

 

Art. 13 - O Síndico poderá ser destituído em assembléia convocada expressamente para tal fim.

 

 

Art. 14 - O Síndico terá direito a uma remuneração, a ser fixada em assembléia geral convocada expressamente para tal fim. Ou: O Síndico não terá direito à remuneração.

 

 

Das Assembléias Gerais

 

 

Art. 15 - As assembléias gerais realizar-se-ão ordinariamente uma vez por ano, no mês de novembro; e extraordinariamente, por convocação do Síndico, do Conselho Fiscal ou de condôminos que representem no mínimo um quarto (1/4) das frações ideais.

 

 

Art. 16 - A convocação será feita por edital a ser afixado em quadro mural do edifício por um período não inferior a dez (10) dias, bem como será enviado mediante correspondência registrada para o endereço de cada condômino.

 

 

Art. 17 - O condômino que não residir no edifício deverá ser comunicado diretamente da realização da assembléia geral, com antecedência mínima de dez (10) dias, mediante meio que possibilite a prova do recebimento, podendo ser utilizado para tal fim o A.R. postal, notificação pessoal ou por serviço registral, ou qualquer outra forma idônea.

 

 

Parágrafo único. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

 

 

Art. 18 - Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia

 

 

serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

 

 

§ 1º - Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino.

 

 

§ 2º - Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos

 

 

votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

 

 

Art. 19 - As decisões da assembléia geral obrigam a todos, presentes ou não, e deverão ser comunicadas aos condôminos ausentes, pelo mesmo processo previsto no artigo 17.

 

 

Art. 20 - Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

 

 

Do Fundo de Reserva

 

 

Obs.: (O Fundo de Reserva é opcional - poderá ou não existir)

 

 

Caso seja suprimido o Fundo de Reserva, renumerar os demais artigos.

 

 

Art. 21 - Será formado um Fundo de Reserva para atender às necessidades previstas em lei, mediante a contribuição de dez por cento (10%) sobre o valor da cota condominial e cujo valor deverá ter escrituração a parte.

 

 

Parágrafo único - O Fundo de Reserva somente poderá ser utilizado mediante aprovação em assembléia geral.

 

 

Do Regimento Interno

 

 

Art. 22 - Todas as pessoas, condôminos, arrendatários e ocupantes, a qualquer título, que residem no Condomínio, suas famílias e empregados, são obrigados a cumprir, respeitar e fiscalizar a observância das disposições desta Convenção, que só poderá ser alterada no todo ou em parte, desde que assim fique resolvido, a qualquer tempo, por decisão dos Condôminos em Assembléia Geral Extraordinária, tomada pelo mesmo número de votos previstos para a alteração desta Convenção, devendo as modificações constar de escritura pública ou instrumento particular devidamente registrado.

 

 

Parágrafo único - São condôminos os proprietários, ou detentores de direito real sobre as unidades residenciais, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, sendo que os arrendatários e os locatários dos imóveis não são considerados condôminos.

 

 

Art. 23 - Em caso de venda, doação, legado, usufruto, cessão de direitos, locação ou qualquer forma legal de transação, que importe na transferência da propriedade, ou da posse de suas respectivas unidades autônomas, os adquirentes, quer da propriedade, quer da posse, ficam automaticamente obrigados à observância de todos os dispositivos desta Convenção, ainda que nenhuma referência a esta cláusula seja feita no contrato público ou particular, pelo qual se efetive a transferência e aquisição da propriedade ou da posse.

 

 

Art. 24 - Os ocupantes a qualquer título, que não sejam proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes às unidades autônomas, não terão, perante o Condomínio, qualquer representação, salvo os arrendatários e locatários nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do Condomínio.

 

 

Art. 25 - São direitos de cada condômino, arrendatário ou ocupante a qualquer título, bem como seus familiares que residem no Condomínio:

 

 

1.     usar, gozar e dispor da sua unidade autônoma, com exclusividade e segundo suas conveniências e interesses, observadas as normas de boa vizinhança e respeitadas as disposições desta convenção, de maneira a não prejudicar igual direito dos demais condôminos, arrendatários ou ocupantes a qualquer título, assim como não comprometer a segurança, higiene e o bom nome do Condomínio;

 

 

2.     usar as partes e coisas comuns conforme o seu destino e sem causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos;

 

 

3.     examinar livros, arquivos, contas, balancetes, extratos bancários e documentos outros do condomínio, podendo ainda, a qualquer tempo solicitar informações ao Síndico ou Sub-Síndicos, acerca de questões atinentes à administração do condomínio;

 

 

4.     fazer consignar no livro de atas da Assembléia ou no livro de reclamações do condomínio eventuais críticas, sugestões, desacordos ou protestos contra decisões e atos que reputem prejudiciais à boa administração do empreendimento, solicitando ao Síndico, se for o caso, a adoção das medidas corretivas adequadas.

 

 

Art. 26 - São deveres de cada condômino, arrendatário, ocupante a qualquer título:

 

 

1.     cumprir, fazer cumprir, respeitar e fiscalizar a observância do disposto nesta Convenção, nas normas relativas ao Condomínio Edilício regulado a partir do artigo 1.331 do Código Civil e no regimento interno, aprovado em Assembléia Geral pelos titulares de direitos que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o Condomínio;

 

 

2.     concorrer na proporção fixada para sua unidade, com as despesas ordinárias necessárias à conservação, funcionamento, limpeza e segurança do Condomínio, incluindo o prêmio de seguro da unidade e partes comuns, e, ainda, com qualquer outra despesa, seja de que natureza for, desde que aprovada em Assembléia, nos termos da lei e desta Convenção;

 

 

3.     suportar, na mesma proporção, os ônus a que tiver ou ficar sujeito o Condomínio, em seu conjunto;

 

 

4.     zelar pelo asseio e segurança do Condomínio, devendo o lixo das unidades ser acondicionado em sacos plásticos perfeitamente fechados e colocados em local e horário estipulado pelo síndico, para coleta;

 

 

5.     exigir do síndico ou administrador as providências que forem necessárias ao cumprimento fiel da presente Convenção;

 

 

6.     comunicar ao síndico qualquer caso de moléstia epidêmica para fins de providências junto ä Saúde Pública;

 

 

7.     facilitar ao síndico, ao proprietário ou seus prepostos, o acesso às unidades onde residem.

 

 

Parágrafo único - Aplicam-se aos moradores, familiares ou empregados, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino das unidades e partes comuns.

 

 

Art. 27 - É vedado aos condôminos, arrendatários, ocupantes a qualquer título, suas famílias e empregados:

 

 

1.     alterar a forma, materiais, pintura, cores e tonalidades dos elementos dos componentes das fachadas, tais como, paredes, esquadrias, forros, tetos, beirais, tabeiras etc., salvo as modificações permitidas nesta Convenção e, ainda assim, desde que previamente aprovada em Assembléia Geral Extraordinária, convocada para esse fim, por decisão tomada nos termos do que dispõe esta Convenção;

 

 

2.     retirar, alterar, ou substituir, por tipos diferentes, materiais de acabamentos internos da unidade residencial autônoma de que não seja proprietário, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário, sem a prévia e expressa anuência do proprietário, preservando, no caso de necessidade de obras de manutenção, as especificações originais, quer sejam de pisos, paredes, tetos, esquadrias internas, ferragens, instalações, louças e metais sanitários, etc.

 

 

3.     destinar a unidade autônoma de sua propriedade, ou que ocupe, bem como às partes comuns, utilização diversa da finalidade exclusivamente residencial estabelecida nesta Convenção ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade, à higiene e à segurança das pessoas, dos demais condôminos, arrendatários, ocupantes, suas famílias e empregados;

 

 

4.     instalar em qualquer dependência do Condomínio ou suas unidades autônomas, qualquer atividade comercial, cultural ou recreativa, incluindo, entre outras: hospedarias, repúblicas, oficinas, de qualquer natureza, clubes carnavalescos, agremiações ou partidos políticos, cursos ou escolas, entidades ou agremiações estudantis, laboratórios de análises químicas, enfermarias, atelieres de corte e costura, salões de beleza, cabeleireiros, manicures, instituições destinadas à prática de cultos religiosos, assim como sublocações de forma geral e qualquer outra destinação que não a residencial;

 

 

5.     executar serviços de lavagem e qualquer conserto de carros, mecânica ou lanternagem, nos locais destinados à guarda dos mesmos, salvo pequenos reparos necessários a desenguiçar veículos próprios;

 

 

6.     usar, subarrendar, ceder ou alugar as unidades residenciais e partes comuns para fins incompatíveis com a decência e o sossego do Condomínio ou permitir a sua utilização por pessoa de maus costumes passíveis de repreensão penal ou policial, ou que, de qualquer modo ou forma, possam prejudicar a boa ordem ou afetar a reputação do Condomínio;

 

 

7.     remover o pó de tapetes e cortinas e outros pertences nas janelas, promovendo a limpeza de sua unidades em prejuízo das partes comuns;

 

 

8.     estender ou secar roupas, tapetes, toalhas e outros pertences em locais visíveis do exterior das unidades;

 

 

9.     violar de qualquer forma a lei do silêncio, usar aparelhos radiofônicos, alto-falantes, televisão e similares, buzinas, instrumentos de sopro, corda, percussão e quaisquer outros, em elevado som, de modo que perturbe o sossego dos condôminos e moradores vizinhos;

 

 

10.  promover, sem o conhecimento e anuência prévia do síndico, festas, reuniões e ensaios em suas unidades ou partes comuns, com orquestras e conjuntos musicais, quaisquer que sejam os gêneros de música;

 

 

11.  usar rádios transmissores e receptores que causem interferência nos demais aparelhos elétricos existentes no condomínio e de propriedade e uso dos demais condôminos e moradores;

 

 

12.  usar aparelhos como fogões, aquecedores e similares, do tipo que não seja a gás e a eletricidade;

 

 

13.  lançar papéis, cinzas, pontas de cigarro, líquidos, lixo e quaisquer outros objetos e detritos por locais e formas que não apropriados ou previstos no artigo 8º, letra “d”;

 

 

14.  usar toldos externos, sanefas ou equivalentes nas janelas, varandas, terraços, áreas de serviço ou amuradas;

 

 

15.  usar nas pias, ralos, lavatórios, vasos e demais instalações sanitárias das unidades produtos que provoquem entupimentos ou que contenham agentes corrosivos;

 

 

16.  deixar de reparar, no prazo de 48 horas, os vazamentos ocorridos na canalização secundária que sirva privativamente a sua unidade autônoma, bem como infiltrações nas paredes e pisos das mesmas, respondendo pelos danos que porventura ditos vazamentos e infiltrações vierem a causar à unidade autônoma de terceiros;

 

 

17.  gritar, conversar, discutir em voz elevada, e ainda, pronunciar palavras de baixo calão, nas dependências do Condomínio, áreas de serviço, partes comuns etc., que comprometam o bom nome do Condomínio, com violação das normas elementares da boa educação;

 

 

18.  permitir e realizar jogos infantis em outras partes que as destinadas aos mesmo;

 

 

19.  utilizar-se das pessoas a serviço do condomínio , para seus serviços particulares no horário de trabalho dos mesmos;

 

 

20.  guardar explosivos e inflamáveis nas unidades residenciais e dependências ou quaisquer dependências do Condomínio, queimar fogos de artifícios de qualquer natureza, ter ou usar instalações ou materiais suscetíveis que, de qualquer forma, possam afetar a saúde e a segurança dos demais moradores do Condomínio, ou de que possa resultar o aumento do prêmio do seguro;

 

 

21.  instalar no Condomínio rádio amador de qualquer amplitude, fios ou condutores, colocar placas, avisos, letreiros, cartazes, anúncios ou reclames na parte externa do Condomínio, prejudicando a sua estética, e ainda usar máquinas e aparelhos ou instalações que provoquem trepidações ou ruídos excessivos;

 

 

22.  obstruir o passeio, entrada, áreas comuns, ainda que em caráter provisório, ou utilizar algumas dessas dependências para qualquer fim que não o de trânsito;

 

 

Art. 28 - As disposições desta convenção, na íntegra ou parcialmente, poderão ser afixadas nas áreas comuns do Condomínio e em outros locais, a critério do síndico.

 

 

Art. 29 - Os casos omissos serão resolvidos em assembléia geral, pela utilização das normas gerais reguladoras da matéria e pela aplicação dos princípios comuns à administração de condomínios.

 

 

Do foro

 

 

 

 

Art. 30: Para dirimir quaisquer questões decorrentes da presente Convenção de Condomínio, fica eleito o Foro da Comarca de ...................................................

 

 

 

 

 

 

Local e data ______________________________________

 

 

 

 

(Nomes, CPF's e assinaturas dos proprietários com as firmas reconhecidas por autenticidade)